Nueva Ley Hipotecaria

ACLARAMOS LAS NOVEDADES DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

 

El  pasado 16 de junio ha entrado en vigor la nueva Ley Hipotecaria,  Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

 

1. Retroactividad

 

La nueva Ley Hipotecaria, no contempla la retroactividad, salvo para dos conceptos concretos:

 

1.1 Incentivos para pasarse al tipo fijo

 

En la ley nueva se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya sea mediante novación (un pacto con la propia entidad) o mediante la subrogación de acreedor para irse a otro banco. En este caso, la comisión máxima que se puede es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

 

1.2 Cláusula de Vencimiento Anticipado: Impagos y embargo

 

Esta cláusula regula que los bancos, tras un impago reiterado, puedan pedir el embargo de la vivienda al juzgado, para lo que se establecen unos requisitos más estrictos para poder activarla. El banco no podrá iniciar el proceso de ejecución hipotecaria mientras no se alcancen los siguientes límites:

• • Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas

 

• • Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

 

Además, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, pactado con la contratación de la propia hipoteca.

 

2. ¿Quién paga los gastos hipotecarios?

 

Uno de los asuntos más controvertidos en los últimos años y que ha dado lugar a múltiples discrepancias y sentencias distintas, es el hecho de quien tiene que hacerse cargo de los gastos de constitución del préstamo hipotecario. La nueva Ley Hipotecaria, lo resuelve de la siguiente manera:

• • Gastos que paga el banco: gestoría, registro, notaría, IAJD y su copia de la escritura.

 

• • Gastos del hipotecado: Tasación y su copia de la escritura.

 

En caso de subrogación de acreedor para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco tiene que pagarle una compensación al antiguo, que es la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.

 

3. Mejora de la protección al consumidor.

 

La principal razón de esta normativa,  es la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumentara la protección a los consumidores. Además de las medidas que las Cortes españolas están obligadas a establecer, se añaden otras que son bastante interesantes:

• • Más información para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.

 

• • Visita previa obligatoria al notario: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.

 

• • Los notarios y los registradores no podrán escriturar o inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.

 

• • Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva Ley Hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.

 

• • Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.

 

Se especifica que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede ligar el salario con el número de préstamos hipotecarios concedidos ni puede provocar que no se estudien las solicitudes adecuadamente.

 

4. ¿Cuánto es la comisión por amortización anticipada?

 

Ya sea parcial o total, se abarata y solo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera. Los límites son distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:

En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser una de estas dos opciones (a pactar entre banco y cliente):

• • 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato
  • 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo
  • Pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%

 

En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar los siguientes límites:

• • 2% durante los primeros 10 años
  • 1,5% durante el resto del plazo

 

Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.

 

5. Incentivos para pasarse al tipo fijo

 

En la ley nueva se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya sea mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

 

6. Libertad para cambiarse de banco

 

Una de las medidas más llamativas de la ley. En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Ahora, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado.

 

7. Productos vinculados: limitaciones

 

Uno de los puntos peor comprendidos del proyecto de Ley Hipotecaria. La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.

Además, la prohibición de las ventas vinculadas prevé dos excepciones:

Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.

También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente. Se da al Banco de España la capacidad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.

 

8. Desaparece la cláusula suelo

 

La nueva regulación de las hipotecas prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.

 

9. Nueva regulación de hipotecas multidivisa

 

Los titulares de este tipo de hipoteca, tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran. Además, los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.

Además, otro factor interesante sobre la regulación de estas hipotecas es que, si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.

 

10. Más regulación para los intermediarios financieros

 

En la nueva Ley Hipotecaria también se dedica un capítulo entero a los intermediarios financieros y a los prestamistas privados. Los puntos más destacados de este apartado:

 

• • Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas (solo para aquellos que operen únicamente a nivel regional).
  • Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.
  • Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.

 

La actividad de estas agencias y compañías será supervisada por el Banco de España, aunque las que solo trabajen en una región concreta estarán controladas por la comunidad autónoma correspondiente.