Novedades en materia de vivienda y alquiler

Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre. En vigor el 19 de diciembre de 2018.

Medidas de reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda.

 

Duración del contrato:

• 5 años, 7 si el arrendador es persona jurídica.
• Si la duración es inferior se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, salvo que el arrendatario, transcurrido el año quiere finalizar con preaviso de treinta días.
• Si no especifica plazos de duración o es indeterminado se entiende celebrado por un año.
• Si el arrendador necesita la vivienda, transcurrido el primer año de duración, como vivienda permanente para el o familiar de primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge con sentencia firme de divorcio, separación o nulidad matrimonial, no hay obligación de prórroga (dos meses de preaviso).
• En caso de lo anterior deberá ocupar la vivienda antes de transcurridos tres meses, salvo causas de fuerza mayor. Si incumple el arrendatario podrá reclamar (30 días) uso y disfrute de la vivienda, además de indemnización de los gastos de desalojo o ser indemnizados por una mensualidad por cada año restante hasta cumplir los 5 o 7 años.
• Misma duración para los contratos de fincas no inscritas.

 

Prórroga del contrato:

• Si llegado el vencimiento (5 o 7 años), ninguna de las partes manifiesta su intención de finalizar el contrato (30 días), se prorrogará durante 3 años.

 

Actualización de rentas:

• Solo podrá ser revisada (por ambas partes) en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados. En defecto de pacto no se aplicará revisión de renta a los contratos.
• Si no se especifica índice o metodología de referencia, se revisará por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (Índice de Precios al Consumo Armonizado de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999) a fecha de cada revisión, tomando el último publicado a fecha de revisión. Cuando el Índice de garantía de competitividad sea inferior a 0% no se aplicará actualización y en caso de que sea superior al 2% se aplicará este.
• Si se trata de arrendamientos de renta reducida el incremento no podrá exceder de la variación porcentual del IPC.

 

Elevación de rentas:

• Transcurridos los 5 o 7 años de duración del contrato, la realización de obras de mejora dará derecho al arrendador (salvo pacto contrario) a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
• Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
• Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, se deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas.
• En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
• La elevación de rentas se producirá el mes siguiente, una vez finalizadas las obras y habiendo notificado por escrito al arrendatario la cuantía debidamente justificada.
• Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores y de la indemnización que proceda, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador.

 

Gastos generales:

• Podrán correr a cargo del arrendatario (previo pacto) los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios.
• En propiedad horizontal se repartirán en función de su porcentaje de participación. Si no existe régimen de propiedad horizontal será en función de su superficie.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo que estos servicios los solicite el arrendatario.

 

Derecho de adquisición preferente:

• Cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con otras viviendas o locales propiedad del arrendado o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador, no habrá derecho a tanteo o retracto.
• Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

 

Fianza:

• Se establece la fianza equivalente a una mensualidad en el arrendamiento de viviendas y dos mensualidades para el arrendamiento distinto del de la vivienda.
• Durante la vigencia del contrato (5 o 7 años) la fianza no está sujeta a actualización. Una vez prorrogado el contrato, el arrendador podrá incrementarla o el arrendatario disminuirla, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente.
• Transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, si no se ha restituido la fianza al arrendatario, devengará el interés legal.
• Se podrá pactar cualquier tipo de garantía adicional al de la fianza en metálico. En caso de arrendamiento de vivienda, ésta no podrá ser superior a dos mensualidades de renta.

 

Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

 

Cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley.

 

Medidas de reforma del régimen de propiedad horizontal

 

En función de la cuota de participación, se deberá dotar un fondo de reserva cuya titularidad corresponde a la comunidad, para atender a las obras de conservación, reparación y a la realización de obras de accesibilidad.

En ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

Será obligatorio realizar obras en materia de acceso universal y las requeridas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, sin que exceda a doce mensualidades de gastos comunes al año una vez descontadas las subvenciones. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

El incremento de la cuantía destinada al fondo de reserva se podrá llevar a cabo en a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley.